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사회주택 이야기

사회적기업, 협동조합, 비영리법인 등 다채로운 조직들이 사회주택 사업에 참여하고 있습니다. 이렇게 다양한 사회주택에 각기 다른 동기로 입주한 사람들이 있습니다. 사회주택 현장, 함께 사는 이야기를 생생하게 전해드립니다.

 

따사로이 포커스
2022.10.12 16:16

사회주택, 상상력을 발휘해야 할 때(남철관)

 

사회주택, 상상력을 발휘해야 할 때

 

남 철 관 (나눔과미래 지역활성화국장)

   

  그간 사회주택사업은 서울시의 토지임대부를 중심으로 추진되어왔다. 몇몇 지자체가 사회주택지원조례를 제정하기는 했으나 실질적인 공급은 이어지지 못했다. 건설비용은 수도권이나 지방 도시에서 차이가 없다. 주변 임대 시세는 지역에 따라 편차가 커서 건설비용을 임대보증금 수입금으로 충당해야 하는 사업 구조상 임대료 수준이 높은 서울이 아니면 최소한의 사업성도 맞추기 어려운 것이 주된 이유이다. 물론 지방의 수요층이 두텁지 못한 탓도 있다. 서울과 비교할 때 주택가격과 임대료가 훨씬 낮은 부산, 대구, 광주 등 광역시나 수도권 주요 도시에서도 사업이 쉽지 않은 여건이다.

  그런데 오세훈 시장 취임 후 전임시장의 주요정책을 공격, 축소하면서 그나마 사회주택의 교두보였던 서울에서도 사회주택을 공급하기가 어려워졌다. 물론 LH 테마형 임대주택 등 일부 사업은 진행되고 있지만, 빈집을 포함한 토지임대부 사회주택은 전면 중단된 상황이다. 집값 하락이 가시화되면서 임대료도 이에 따라갈 수밖에 없는 추세이고 낙폭이 크고 수요도 부족한 지방에서의 사업여건은 더욱 악화될 가능성이 높아 서울에서 위기에 처한 사회주택이 돌파구를 쉽게 찾지 못하고 있다.

  과연 어떻게 이 어려움을 극복할 수 있을 것인가? 누구도 자신 있게 대안을 제시하기는 어렵다. 하지만 대안의 모색은 계속되어야 한다. 몇 가지 사례를 통해 살펴보자. 

  주택사업에서 소요되는 토지비와 건축비 일체를 LH가 감정평가를 통해 지급하고 준공 후 운영권을 부여하는테마형임대주택사업은 주변 임대료 수준을 걱정하지 않고 지방에서도 할 수 있는 사업이다. 작년의 경험에 비춰볼 때 일정한 인구 규모와 성장 가능성을 갖춘 지방 중소도시에서 교통과 생활편의시설이 분포되어있는 지역에 적정한 규모로 공급하는 전략이 필요해 보인다. 지방은 상대적으로 지가가 낮아 사업비 규모도 크지 않으니 많은 자기자본을 조달할 수 없는 사회적경제주체 입장에서는 접근성이 높을 수 있다. 이때 수요가 부족한 지방 도시에서는 테마가 더 중요한데, 청년 등 핵심적인 입주대상을 어떻게 유입하고 어필할 것인지를 면밀한 지역 수요와 자원분석을 통해 찾아내는 것이 관건이다.

 그림1.png

 

  해수부의 어촌신활력증진사업은 청년 등 관계, 정주 인구를 확보하고, 어촌의 해양, 자연자원을 활용한 경제 활성화와 일자리 창출을 도모하려는 사업이다. 민간 사회적경제조직 등이 앵커조직이 되어 지자체와 협약을 맺고 포괄적인 권한을 부여받아 수행하는 거버넌스 구조도 장착하고 있어 윤정부가 크게 축소한 도시재생사업의 현장실험 대안으로도 손색이 없어 보인다. 사업계획에 로컬에 관심 있는 청년과 워케이션, 관광 수요 등에 대응하는 스테이와 정주 인구를 위한 임대주택 건설과 같은 하드웨어 사업도 포함할 수 있다. 청년, 관광객 외에 기존 거주자인 고령층, 장애인을 위한 사회주택의 공급도 추진할 수 있는 것이다. 관계인구를 위한 스테이와 정주 인구를 위한 사회주택의 융합모델도 구상할 수 있다. 물론 사업성을 보완할 장치가 필요하다. 다양한 민간투자의 유치와 빈집 개량, 유휴시설의 주거시설로의 리모델링과 같이 초기투입비를 줄이는 방식이 될 수 있다. 저층 근린에 청년창업공간과 지역 활성화에 필요한 마을 일자리 창출형 사회서비스 및 생활여가시설을 넣을 때 해수부 사업비를 일부 활용하여 건축비를 절감하는 방식도 있다.

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(해수부 사업 가이드라인 링크 https://www.mof.go.kr/article/view.do?menuKey=971&boardKey=10&articleKey=46961)

 

<출처 : 2023년도 어촌신활력증진사업 공모 가이드라인 >

       □ 청년·여성 주거기반 마련

청년·여성친화형 주택 지원

- 촌한 청년·여성의 안정적 정착과 정주 지속성 제고를 위해 임대주택 등 소규모 주택단지 지원

- 임대주택을 통한 복합주거 단지 조성하고 소규모 수요는 빈집 리모델링, 유휴시설 등 기존시설을 정비하여 거주 주택으로 활용

·구 주민 융합 및 정착 지원

- 주민 간 정보 공유 및 친목 도모 등 소규모 공동체를 구성할 수 있도록 문화·체육 시설 등 어촌 상생 커뮤니티센터조성

- 지역 내 임대주택, 학교·보육시설, 편의시설 등 주거환경 및 일자리 정보를 제공하는 어촌종합정보 플랫폼구축

 

 

  국토부의 일자리연계형지원주택사업은 지자체 대상 공모사업이긴 하지만 눈여겨 볼만하다. 청년 등 창업희망자(초기창업자, 중소기업 근로자)를 입주대상으로 하고, 저층부에 다양한 창업지원시설을 두도록 하고 있는데 국비 지원이 커서 저렴한 임대료가 책정될 수 있다. 현재는 공공이 발주, 시행하는 것으로 되어 있지만, 운영관리는 보통 지자체가 창업지원센터나 민간 전문기관과 협력하는 방식으로 추진한다. 지원주택은 성격상 테마형임대주택처럼 민간의 창의성이 잘 발휘될 수 있다는 점에서 향후 정책협의 등을 통해 민간제안형 등을 추가할 수 있는 여지가 있어 보인다.

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(출처 : 2022.09.15. CNBNEWS 기사)

 

  한편, LH가 최근 본격적으로 은퇴자·고령자주택에 대한 연구와 검토에 착수했는데 인구구성의 변화를 감안하면 수요가 폭발적으로 늘어날 수밖에 없는 분야이다. LH가 향후 실행방안을 내놓는다면 사회주택 방식으로 일부 물량을 공급한다는 제안을 할 수 있을 것이다. 특히, 교통이 편리하고 의료시설과 생활편의시설이 집중되어 고령자의 선호도가 높은 서울, 대도시의 역세권에 공급할 수 있다면 큰 파급효과가 기대된다. 그간 노인주택은 대부분 노인복지법상 노인복지주택인 실버타운으로 공급되었다. 다양한 서비스시설을 갖춘 대신 사업자의 사업성에 대한 고려로 높은 보증금과 임대료를 내야 하는 중산층 대상주택이란 한계에 갇혀 있기도 하다. HUG의 사회임대주택 보증대출(총사업비의 70%까지 CD금리+1.75%로 보증서 발행)을 활용하거나 사회적금융 등 다양한 재원조달 방안을 마련하여 사회적경제조직이 소득이 낮은 노인계층을 대상으로 공급하는 모델을 실험했으면 한다. 윤정부에서 임대만 가능한 노인복지주택의 일반분양을 허용한다고 인수위 시절 발표하여 저소득 노인의 입주 기회는 더 좁아질 수 있으므로 해당 계층을 위한 도심형 노인 지원주택을 사회주택 방식으로 공급하는 것이 절실하다. 아울러 초고령화되고 있는 농어산촌에 최소한의 기초생활 인프라도 함께 갖춘 지원주택도 공급해야 한다. 저소득 노인의 주거문제는 향후 사회적 관심이 집중될 수밖에 없어 정부의 정치적 성향과 무관하게 많은 자원이 투입될 것이다. 청년에 집중된 사회주택의 다양성을 제고하면서 영리를 목적으로 하는 일반 사업자와 차별화된 사회적 가치를 드러내는 계기로 삼았으면 한다.

 

  장기 임대주택인 사회주택은 높은 공익성과 낮은 임대료를 지향하기 때문에 공공의 지원이나 협력이 없으면 공급되기가 쉽지 않다. 저출산과 고령화, 지방소멸과 로컬에 대한 관심 증가 등의 상황과 새로운 사회적 수요에 한발 빠르게 대응하여 정부나 지자체의 관련 지원정책이 만들어질 수 있도록 촉구하고 협의해야 한다. 동시에 민간 엔젤투자나 공익재단의 지원도 유치하고, 사회적 금융이나 임팩트 금융 분야와 협력하여 다양한 금융상품도 개발하는 등 자체적인 노력도 경주해야 한다. 위기를 곧 기회로 만드는 역할은 사회적경제주체의 몫이다.

 


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