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사회주택 이야기

사회적기업, 협동조합, 비영리법인 등 다채로운 조직들이 사회주택 사업에 참여하고 있습니다. 이렇게 다양한 사회주택에 각기 다른 동기로 입주한 사람들이 있습니다. 사회주택 현장, 함께 사는 이야기를 생생하게 전해드립니다.

 

 

소셜하우징(Social Housing)의 이해

 

 

남철관 (나눔과미래 지역활성화국장)

 

 

주거대란의 시대와 사회주택

  집값의 폭등, 전세의 급격한 월세 전환 추이와 임대료의 상승으로 요약되는 한국의 주택시장은 정치, 경제, 사회적으로 뜨거운 이슈이다. 우리사회에서 서민 주거안정은 아직까지 해법을 찾지 못하고 있는 과제이고, 앞으로도 미완의 논쟁거리로 남을 수도 있다는 예감이 든다.

  다수가 겪게 되는 난제는 사회적 대안을 모색하게 한다. 1980년대 영구임대아파트에서부터 태동된 공공임대주택 역시 대규모 재개발과 철거이주민의 발생, 주택가격의 폭등, 노인 등 사회적약자의 주거난 심화, 염가 민간임대주택의 재고부족과 같은 시대적 상황에서 도입된 정책이다. 사회주택(Social Housing)도 시대의 산물이다. 유럽의 경우, 산업혁명이후 대도시로의 인구집중과 위생, 안전이 보장되지 않는 열악한 주거여건에 내몰리는 노동자를 위한 주택운동에 그 뿌리를 두고 있다. 선의를 가진 자본가, 자원조직, 노동조합 등 다양한 주체간 협력으로 사회적 자원을 모아 건설하기 시작한 주택인 것이다. 1, 2차대전을 거치면서 기존 주택이 전쟁의 참화로 인해 대거 멸실되고, 주택협회 등 민간주체에 대한 토지, 금융, 세제 등 국가의 지원이 확충되면서 유럽의 사회주택은 부흥기를 맞이하게 된다. 영국(18%), 네덜란드(32%), 오스트리아(23%), 프랑스(17%) 등을 중심으로 사회주택이 저소득계층을 넘어서 중산층에게 까지 공급되었다. 다양한 주택 수요층과 로컬단위의 차별적 주거수요에 신속하게 응답할 수 있는 민간조직이 부담가능한 주거비 수준으로 공급하는 주택으로의 위상을 공고하게 다져온 것이다.

 

사회주택 정책의 전개과정

  최근 한국에서도 사회주택과 관련된 논의가 활발해지고 있다. 공식적으로는 2015년 서울시가 사회주택 지원조례를 만들고 전주, 시흥시 등이 뒤따르면서 시작된 것으로 알려져 있지만 민간차원의 노력은 훨씬 더 오랜 역사를 가지고 있다. 사회적가치를 추구하는 다채로운 소셜하우징이 등장해 왔고 정책과 제도는 그 뒤를 따라가고 있다. 필자가 최초의 사회주택으로 보는 목화마을은 1985년에 서울 목동에 살던 주민들이 판자촌 강제 철거로 시흥시 은행동에 집단 이주를 하면서 빈민운동가였던 제정구의원과 정일우신부가 중심이 되어 건립한 주택이다. 자조적 주민조직이 주거권을 스스로 확보한 사례로 의미가 깊다.

  그 이후로 현재의 공동체주택의 효시가 되는 소행주(소통이 있어 행복한 주택만들기)가 성미산 마을공동체를 기반으로 새로운 실험에 착수한다. 20119가구가 모여 가구별 주거공간과 공동부엌과 커뮤니티룸을 갖춘 주택을 건립하면서 함께 사는 주거실험이 본격화되었다. 협의의 사회주택은 서울시 조례에 기초한 토지임대부사회주택이다. 공공(SH)이 토지를 저렴하게 빌려주고 사회적경제주체가 집을 지어 시세의 80%이하로 공급하는 주택으로 현재 사회주택의 대표적인 모델로 자리를 잡았다. 사회주택 공급에 적극적으로 나서고 있는 사회적경제기업의 상당수는 리모델링형 사회주택의 효시가 된 두꺼비하우징의 공가(共家/空家)와 같이 공공정책이 본격화되기 전에 이미 대안주거를 공급하기 시작한 점을 눈여겨 보아야 한다.

 

Social Housing의 개념

  사회주택의 개념은 국가마다 다르다. 영국의 소셜하우징은 지방정부와 사회적경제조직 등 등록 사회임대인이 시장임대료를 부담하기 어려운 가구에게 공급하는 부담가능주택(affordable housing)이고, 네덜란드에서는 민간 주택협회(Wonimgcorporatie)가 공급하는 임대주택을 의미한다. 우리에게 익숙한 공공임대을 포괄하기도 하고 공익적 민간주체에 의한 주택으로 정의되기도 하는 것이다.

  국가별로 각기 다른 배경을 가진 소셜하우징의 공통점을 뽑아보면 다음과 같다(사회주택협회, 2017).

저렴하거나 부담가능한 임대료

취약계층 등의 주택 소요에 부응해 배분

지역재생, 사회통합 등 사회적 목적 추구

공급주체는 지방정부 또는 공공기관이나 비영리 또는 제한적 영리를 추구하는 민간

공공의 지원(금융, 재정, 토지)을 받아 공급

  한국에서도 다양한 관점에서 정의가 이루어지고 있지만 넓게 보면 최근 부상하고 있는 공유주택, 공동체주택과 코하우징, 지원주택도 광의의 Social Housing과 유사한 특성을 가지고 있다고 할 수 있다.

 

Social Housing과 관련된 다양한 주택유형  

  먼저 쉐어하우스로 잘 알려진 공유주택은 가족관계가 아닌 2명 이상의 임차인이 하나의 주택에서 거실주방 등 어느 하나 이상의 공간을 공유하여 거주하는 민간임대주택 (민간임대주택특별법 제42)’이다. 최근 법제화가 되었고 코로나 이후 급격한 공실의 확대로 어떻게 하면 공유와 안전이 조화되는 집이 될 수 있을 지에 대해 공간설계와 거주문화의 양측면에서 고민이 시작되었다. 국가적으로는 급격하게 늘어나는 쉐어하우스에 대한 규제와 지원의 근거를 마련해야할 상황이다. 일부사업자의 과잉 영리추구에 따른 지나치게 과밀한 공간배치와 높은 임대료, 최소한의 프라이버시 보장문제가 주요 이슈이다.

  공동체주택은 각자의 독립된 주거공간을 확보함과 동시에 공동체 공간과 규약을 통해 입주자 간 다양한 커뮤니티 활동을 공유하는 주택으로 제도적으로는 아직 서울시와 부산시의 지원조례 정도가 전부이다. 하지만 민간차원에서는 앞서 언급한 소행주, 하우징쿱의 구름정원사람들과 같은 민간의 독자적 실천이 가장 활발한 영역이기도 하다. 서울시의 사례를 보면 독립적인 자치규약과 커뮤니티 공간, 프로그램 인증을 전제로 건축비에 대한 저리의 금융지원이 되고 있다. 주로 사회적경제주체 등 민간이 공급자(임대주체)가 되고 입주자에 대한 소득제한이 있는 사회주택에 비해 입주자(조합원) 중심의 대상 제한이 없는 주택으로 서로 대비된다. 최근 경기도가 사회주택 조례를 만들면서 입주자 사회적협동조합이 운영관리하는 중산층도 입주가능한 주택을 표방하여 두 주택 유형간의 융합도 정책적으로 나타나고 있다. 함께주택협동조합이나 민달팽이주택협동조합이 토지임대부, 빈집사회주택의 시행자로 참여하면서 입주자협동조합을 준공전에 구성하고 입주자가 자치적으로 거주생활을 영위하는 실험을 하고 있는 사례도 공동체주택과 사회주택의 경계를 분명하게 설정하는 것이 불가능함을 보여준다.

  지원주택 (Supportive Housing)어르신, 장애우, 정신질환자, 홈리스 등 사회적약자가 시설이 아닌 자신만의 주거공간에서 일상, 취업, 의료, 복지 등 주거유지 지원서비스를 함께 제공받는 주택으로 입주자별 전용 주거공간과 사회서비스 공간이 결합된 케어가 필요한 주거 소요층을 위한 주택이다. 선진국에서 보편화된 탈시설화가 더딘 우리의 현실에서 수용보호를 기본으로 하는 복지시설 중심에서 지역사회에 함께 거주하면서 서로 돌보는 지원주택으로 무게중심이 서서히 옮겨갈 것으로 보인다. 서울시와 SH공사는 이미 노인, 정신장애인, 홈리스 등을 위한 지원주택을 시범적으로 공급하고 있고, LH도 노인을 위한 맞춤형 안심주택 사업을 본격화하고 있다. 지원주택은 베리어프리(barrier free)나 더 진일보한 유니버설디자인(universal design)을 지향하기 때문에 많은 건축비가 소요된다. 운영관리 단계에서도 다양한 지원서비스를 뒷받침하는 사업비가 필요한 특성으로 인해 아직은 공공이 주도한다는 점에서 사회주택과의 차별성이 있다. 선진국에서는 다양한 민간기부와 공공의 지원을 받아 민간 비영리조직 등이 공급하는 서포티브 하우징이 주류를 이루고 있기 때문에 향후 지원주택 공급자로서 민간주체의 성장도 이루어질 것으로 기대된다.

  코하우징 (Co-Housing)사생활이 보장되는 협동주거 형태로 입주자들이 하나의 건물, 단지에 모여 살며 각자 라이프스타일에 맞게 주택과 공용공간을 설계하여 거주하는 주택이다. 1970년대 획일적 주거형태에 반발해 덴마크에서 시작됐으며, 이후 네덜란드, 스웨덴, 영국, 독일 등으로 확대된 주거유형으로 한국의 공동체주택과 유사한 배경을 가지고 있다. 우리보다 앞서 1인가구의 증가와 고령화를 경험했고, 근린 커뮤니티가 활성화된 유럽 등에서 고독에 대처하고 공간효율을 극대화하면서 서로를 심리, 정서적으로도 돌보는 새로운 주거운동으로 정착되었다고 볼 수 있다.

  소셜하우징과 관련된 주거유형의 특성을 그림으로 정리해 보면 다음과 같다.

 

소셜하우징.png

 

 

 

  민간이 건설한 주택을 LH 등이 매입하여 공익조직에게 운영관리를 맡기는 저소득 청년을 위한 사회적주택은 공급주체는 공공이지만 운영은 민간이 하고 있다는 점에서 공공임대와 소셜하우징의 성격을 모두 가지고 있다. 사회적경제조직이 시행, 시공한 주택을 공공이 매입하고 다시 운영권을 부여하는 매입약정형 사회()주택은 이런 특성을 더 분명하게 보여준다. 공유주택은 주로 영리기업(개인)의 몫이지만 리모델링형 사회주택에서 보듯이 공공의 지원을 받아 사회적경제조직이 저렴한 임대료로 공급하기도 하기 때문에 비영리(제한적영리)와 영리의 중간 영역에 위치한다.

  미래에 소셜하우징이 어떤 주택으로 자리잡게 될까라는 질문에 대한 답을 하기는 아직 이르다. 하지만 여러 지자체에서의 관련 지원조례 제정을 시작으로 제도화가 진척되고 있고, 사회적경제기업과 비영리조직을 필두로 다양한 공급주체가 등장하여 서로 다른 성격을 가진 지역에서 다채로운 입주대상을 염두에 두고 실험을 하고 있다는데 주목해 보자. 머지않은 미래에 소셜하우징이 민간임대와 공공임대의 경계를 넘나들면서 자신만의 주거소요를 가진 사람들이 살고 싶어 하는 마을의 주택으로 자리 잡지 않을까 하는 기대를 하게 된다.

 

- 참고문헌
최경호, 2017. 07. 19 사회주택과 도시재생발제 자료, 서울시사회주택종합지원센터
한국사회주택협회, 2017, ‘함께만드는사회 더불어사는 주택

 

 

 


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