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사회주택 이야기

사회적기업, 협동조합, 비영리법인 등 다채로운 조직들이 사회주택 사업에 참여하고 있습니다. 이렇게 다양한 사회주택에 각기 다른 동기로 입주한 사람들이 있습니다. 사회주택 현장, 함께 사는 이야기를 생생하게 전해드립니다.

 


서울시 역세권 청년주택 유감(有感)


 

남철관 (나늠과미래 지역활성화국장)

 

과거만큼은 아니라도 여전히 청년에게 서울은 살면서 일자리를 얻고 살고 싶은 곳이다. 교육의 수도권 집중과 이 곳에서 벌어지고 있는 치열한 구직전쟁은 폐교하는 대학이 속출하고 지방소재 기업이 구인난을 겪고 있는 현실과 극명하게 대조된다. 참여정부에서부터 시작된 지역균형 발전 전략으로 주요 공기업, 공공기관의 지방이전과 혁신도시 정책에 막대한 예산이 투입되었지만 산업경제 뿐 아니라 교육과 문화의 중심으로서 서울이 가지고 있는 위상은 여전히 공고하다.

이런 상황은 필연적으로 청년 주거난을 가중시키게 된다. 제한된 주택공급으로 서울로 유입되는 청년 주거수요를 감당하기 어려운 상황에서 전세 소멸과 함께 지속적인 임대료 상승은 이제 서울에 거주하고 있거나 이주하려는 청년이 감당해야 할 상수로 자리 잡은 지 오래 되었다.


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<그림출처: 서울시 역세권 청년주택 설명자료(2019)>


서울시는 이런 상황을 타개하고자 2016년부터 역세권 청년주택 사업을 추진중이다. 대중교통 중심 역세권에 2030세대를 위한 주택을 민관이 협력하여 공급하겠다는 취지이다. 소형 임대주택 주택과 커뮤니티 시설 공급을 컨셉으로 조례를 정비하고 2017년부터 사업을 본격화했다. 공급주체인 사업자 참여의 활성화를 위해 용도지역 상향, 사업절차 간소화, 주차장 설치기준 등 규제 완화가 이루어졌다. 초기 사업참여 주체가 부족한 상황에서 계속 규제를 완화하면서 용적율이 200%에서 250%에 불과한 2, 3종 주거지를 기본 용적율이 400%에서 600%에 달하는 일반상업지로 용도지역을 변경해 주었다. 소득세와 법인세를 75%까지 감면해 주는 것에 더해 한국주택금융공사를 통해 사업비의 90%까지를 시중금리 대비 낮은 금리로 융자를 받을 수 있게 하고 이자의 일부는 재정에서 보조하는 지원도 이루어진다. 파격적인 지원으로 인해 공급호수(인허가 기준)2020년 현재 공공임대 2,598, 민간임대 10,354호로 단기간에 상당한 호수가 공급되었고 서울시는 2022녀에는 8만호까지 확대할 계획이다. 하지만 사업자가 기부채납하는 10% 내외의 공공임대를 제외한 공급세대의 대부분을 차지하는 민간임대를 시세 수준으로 공급할 수 있고 10년의 임대의무 기간 후 분양이 가능하도록 열어두면서 시행초기부터 많은 비판에 직면하게 되었다. 취지는 좋았으나 실행과정에서 문제점이 드러나게 된 것이다. 서울시에서는 기부체납 등 높은 공공기여율(10-30%)로 사업성이 높지 않아 불가피한 조치라는 일관된 입장을 표명해 왔지만 많은 사업자 지원에 대비해 높은 임대료 수준과 상대적으로 짧은 임대의무 기간은 늘 논란거리가 되었다.


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<그림출처: 서울시 홈페이지>


가장 큰 논란은 비싼 임대료이다. 공급초기부터 고임대료 논란은 끊이지 않아 왔다. 공급물량의 10-25%인 공공임대는 시세의 60-80% 수준으로 공급되지만 민간임대의 경우 임대료도 높지만 각종 비용이 추가되어 염가주택 공급이란 청년주택의 명분을 잃어버렸다. 호텔을 개조해 공급된 종로구의 청년주택 전용면적 16(4.8)의 경우 40만원에 달하는 임대료 외에 관리비, 청소비, 식대 등의 명분으로 고액의 관리비를 추가해서 냉장고 등 대여료, 광열비 등을 더하면 실질 주거비가 월60-70만원에 달해 비판의 대상이 되기도 했다. (‘숭인동 역세권 청년주택 '호텔급 서비스' 때문에 청년들 안 온다?’ 비즈한국 2020.4.4. 기사)

충정로역에 공급된 청년주택의 예를 들어보면 전용면적 16(4.8)가 임대 보증금 3650만 원, 월세 34만 원이고 관리비는 3.3㎡​(1)13천원으로 총 42만원을 부담해야 한다. 세탁기, 냉장고, 에어컨이 설치되어 있지 않아 렌탈비용만 월 94천원이 추가되어 세대별로 고지되는 가스, 전기, 수도요금을 제외해도 월 50만원을 넘는 주거비를 지출해야 한다. 올해 초 발표된 혁신 방안에 따르면 향후 인허가 되는 물량에 대해선 SH공사가 선매입을 통해 전체 물량의 70%를 시세 반값 이하로 공급할 예정이라고 하니 향후 정책이 어떻게 전개될지 지켜볼 필요가 있다.


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임대의무 기간 종료 후 사업자가 막대한 매각차익을 얻을 것으로 예상되는 부분도 비판의 대상이다. 10년 후 용도별로 10-30%를 공공기여 방식으로 기존 청년 임대주택으로 남겨두고 나머지는 사업자가 분양, 매각하거나 임대보증금과 임대료를 임의로 책정할 수 있다. 서울시는 분양시점에서 임대료가 폭등하는 등의 문제가 지적되자 공공기여 분을 제외한 나머지도 매입할 계획이라고 발표했지만 지하철역 반경 350미터 이내의 역세권이라는 입지적 특성으로 인해 부동산 가격이 크게 오를 수 있어 실제 매입이 가능할지 회의적인 시선이 많다.

이 쯤 되면 대안을 모색할 때이다. 먼저 향후 청년주택에도 서울시가 추진 중인 지분적립형 방식이 적용되어 입주 청년, 신혼부부가 분양가의 20~40%만 내고 20년이나 30년 동안 잔금을 분할상환할 수 있는 방식이 도입될 필요가 있다. 입주 전 분양대금을 전부 내야 하는 기존 분양 대비 초기자금 부담을 줄일 수 있고 매각해도 이익을 절반씩 공유해야 하므로 전매제한이 끝난 11년째 매각 유인이 낮아진다. SH공사가 기존의 신혼부부용 청신호, 청년 창업지원 도전숙 에이블랩, 연리지홈 등 새로운 지분적립형 분양주택의 브랜드를 발표하면서 기존에 추진 중인 역세권 청년주택은 언급하지 않고 있어 민간사업자의 이익만 챙겨주는 것 아닌가라는 의구심을 품게 된다.

이미 사업승인을 받은 사업지도 준공후 갖가지 이유를 붙여 입주자에게 추가요금을 부담시키지 않도록 필수 가전과 가구를 사업자가 자기 부담으로 설치하도록 의무화하고 청소비 등은 일반 아파트와 같이 실비 정산하여 고지하도록 행정이 감독해야 한다. 사업자가 커뮤니티 시설의 활성화에 실질적인 노력을 기울이고 있는지도 준공 후에 점검해야 하고 근린시설은 단순한 영리 목적의 임대보다는 입주자에게도 도움이 되는 성격의 시설이 유치되도록 계획 심의과정에서 부터 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다. 정책적으로는 임대의무 기간의 연장을 추진하고 과도한 분양이익의 보장이 이루어지지 않도록 해야 할 것이다. 저렴한 주거비로 안심하고 살 수 있는 좋은 청년주택이 될 수 있도록 청년의 눈으로 함께 지켜볼 때이다.   


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<그림출처: SH공사 홈페이지>





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